二手房买卖中的法律风险及防范措施/党世强

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 13:45:03   浏览:9500   来源:法律资料网
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二手房买卖中的法律风险及其防范措施

党世强


  “二手房”通常是指再次买卖交易的住房,个人购买单位自建住房,经济适用房及竣工的商品房,办理完毕产权证后再次交易上市买卖,这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大,买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外,特别应防范其中的法律风险,将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

  购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,可由购房人委托律师调查,通过核实两证的真实性,避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

  签订合同者应具备相应的权利。如:是否是产权所有者,是否还有共有人,共有人是否同意并委托代其行使权利,非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书,在委托事项中权限内容是什么?若房屋产权情况不清晰,会给买房人带来种种麻烦,因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查:

(1)二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
(3)二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

  确定房产证和土地证属实后,购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有,购房人可只与售房人交易;如该房屋还有共有权人,购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件,如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的,对售房人的授权委托书应进行核实,必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
  对于已经出租的房屋,可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明,或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
  待售房屋存在抵押等他项权记载的,购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式,以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

  有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年,其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中,部分开发商为降低土地成本,少交土地出让金,其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金,因而对于土地使用权使用年限只有五十年的,会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判,要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

  买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料,是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据,若购房后疏于索要上述资料,可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

  买房人购买二手房时应注意,所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清,相关集资费有无拖欠,房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚:预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施,房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等,这些都关系到买房人的切身利益,因而在购房合同中要有做出明确的约定,切实保护好自身利益。

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党世强律师电话:13791987812



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财政部关于编制2000年度外商投资企业财务报告的通知

财政部


财政部关于编制2000年度外商投资企业财务报告的通知
财政部




各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):
为做好2000年度外商投资企业财务报告编制工作,现将有关问题通知如下:
一、外商投资企业2000年度财务报告的报表格式仍按财政部下发的“关于印发《外商投资企业分行业会计报表及其编制说明》的通知”(财会字〔1994〕33号)、“关于印发《外商投资企业编制会计报表的补充规定》的通知”(财会字〔1995〕29号)和“关于印发《
外商投资企业分户财务指标补充资料表和编制说明》的通知”(财工字〔1994〕333号)文件执行。汇总财务报告的报表格式仍按“关于印发《1996年度外商投资企业汇总会计报表格式及编制说明》的通知”(财会字〔1996〕25号)文件的要求编制。
2000年度外商投资企业汇总财务报告的汇编范围,包括筹建期企业、已投产(营业)企业和清算期企业。汇总财务报告的企业户数应与联合年检企业户数一致。
二、外商投资企业年度财务报告,应聘请中国注册会计师(含外籍)审计,并出具审计报告。中国注册会计师应按照国家有关法律规定和独立审计准则,本着独立、客观、公正的原则,做好2000年度外商投资企业财务报告的审计工作。各地财政部门可以根据本地区实际情况和管理
需要,提出企业财务报告和审计报告应着重披露的内容。
外商投资企业编制并经中国注册会计师审计的年度财务报告,应当于年度终了后4个月内连同中国注册会计师出具的审计报告,一并报送主管财政机关。未按国家规定报送年度财务报告及审计报告的,主管财政机关在对其实行联合年检时,应提出不予通过年检的意见,并依据《中华人
民共和国会计法》等有关法律、法规规定进行处罚。
三、各级财政机关要认真总结以前年度外商投资企业财务报告编制过程中的经验和教训,努力做好2000年度财务报告的编制和审核工作。编制2000年度外商投资企业汇总财务报告及分户会计报表仍使用TB软件。作为最终工作成果的计算机软盘,要力求安全、完整、有效。
四、各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)应于2001年6月15日之前,将2000年度外商投资企业财务报告、分户软盘和财务情况说明书报送财政部集中汇审。



2000年11月7日

关于继续深入开展建筑安全生产标准化工作的通知

住房和城乡建设部


关于继续深入开展建筑安全生产标准化工作的通知

建安办函[2011]14号


各省、自治区住房城乡建设厅,直辖市建委(建交委),新疆生产建设兵团建设局:

  近日国务院安委会下发了《关于深入开展企业安全生产标准化建设的指导意见》(安委[2011]4号,以下简称《指导意见》),就深入开展企业安全生产标准化工作提出指导意见。现结合建筑安全生产实际,就继续深入开展建筑安全生产标准化工作有关事宜通知如下:

  一、提高思想认识,继续深入开展建筑安全生产标准化工作

  建筑安全生产标准化是加强建筑安全生产管理的一项基础性、长期性工作,是新形势下安全生产工作方式方法的创新和发展。特别是2005年以来,各级住房城乡建设主管部门和广大建筑施工企业根据我部《关于开展建筑施工安全质量标准化工作的指导意见》(建质[2005]232号)的要求,结合本地区、本企业的具体情况认真贯彻实施。经过努力工作,建筑安全生产标准化工作取得显著成效,全国建筑安全生产形势持续稳定好转。为深入贯彻落实《国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知》(国发[2010]23号)精神,全面推进企业安全生产标准化建设,各地住房城乡建设主管部门要在认真总结以往开展建筑安全生产标准化工作经验的基础上,按照《指导意见》的总体要求,在地方人民政府的统一领导下,做好组织实施工作,认真督促指导建筑施工企业建立健全严格的企业安全生产责任制度,全面落实安全生产法律法规和标准规范,促进建筑施工企业不断提高安全生产管理水平。

  二、认真制定方案,确保建筑安全生产标准化工作取得实效

  各地住房城乡建设主管部门要结合本地区建筑安全生产标准化工作开展以来的实践情况,制定本地区深入开展建筑安全生产标准化工作实施方案。要进一步明确开展建筑安全生产标准化工作的要求、目标、任务和考核办法,继续健全完善以《施工企业安全生产评价标准》(JGJ/T77-2010)和《建筑施工安全检查标准》(JGJ59-99)及有关规定为核心的考评体系,科学评定建筑施工企业和工程项目安全生产标准化工作。要进一步加强和规范企业安全生产管理工作,推进企业全员、全方位、全过程的安全管理,促进安全生产标准化工作的深入开展。

  三、完善奖惩机制,提高部门和企业开展建筑安全生产标准化工作的积极性和主动性

  各地住房城乡建设主管部门要继续完善建筑安全生产标准化工作奖惩机制,对于积极创新安全监管方式方法,全面深入开展建筑安全生产标准化工作的住房城乡建设主管部门给予表彰并推广经验,对于建筑安全生产标准化工作成绩突出的施工企业和工程项目可授予建筑安全生产标准化“示范企业”、“示范工程”等称号,充分发挥典型示范引路的作用,带动建筑安全生产标准化工作的全面开展。对于建筑安全生产标准化工作开展不力的地区、企业和工程项目要予以通报批评,并在新闻媒体上曝光。通过完善奖惩机制,进一步提高住房城乡建设主管部门、施工企业和工程项目开展建筑安全生产标准化工作的积极性和主动性。

  四、采取有效措施,加强建筑安全生产标准化长效机制建设

  建筑安全生产标准化工作是督促企业落实主体责任、加强安全生产管理工作的重要措施,也是预防和减少伤亡事故发生,提高建筑安全管理水平的有效途径。各地住房城乡建设主管部门要认真研究,结合本地实际,从加强安全监管、落实安全责任、提高人员素质、改善作业环境等多个环节入手,采取有针对性的措施,督促企业全面加强安全生产管理水平,逐步健全完善建筑安全生产标准化建设的长效机制。

  请各地住房城乡建设主管部门按照以上要求认真贯彻落实,并将本地区建筑安全生产标准化工作实施方案于2011年6月30日前报送我部工程质量安全监管司。

  联系人:张广宇 联系电话:010-58933920



                中华人民共和国住房和城乡建设部安全生产管理委员会办公室
                    二〇一一年五月三十日