独家代理协议也无需支付佣金/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 04:56:17   浏览:8261   来源:法律资料网
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客户撤销居间协议??无须支付佣金

奚正辉


案例:

  2008年12月20日,马女士委托一家中介公司(以下简称“该中介”)出售上海市镇宁路一套房屋,挂牌价格为654万,签署了《房地产出售独家委托协议》,协议约定代理期限3个月,代理期限内马女士不得委托其他公司出售该房屋。该中介带几组客户查看房屋,但是没有人出价购买。后另外一家中介公司信义房屋找到了客户愿意购买,双方于2009年1月8日签署了《上海市房地产买卖合同》,合同价格为620万元,马女士向信义房屋支付了佣金6万元。
  后该中介找到马女士要求支付佣金,因为马女士违反了独家委托协议。中介公司称:若不支付佣金,就告马女士,查封该房屋。马女士担心影响该房屋的交易,于2009年1月13日签署了一份《协议》,约定马女士于该房屋交易过户当天向该中介支付佣金62000元。
该房屋交易过户完毕,马女士没有向该中介支付佣金,故该中介起诉到法院要求支付佣金及逾期付款的利息。
  马女士接到诉状后找到本律师,本律师听了案情后,觉得马女士后面的《协议》签坏了,不应该签署《协议》答应支付62000元的佣金。因为协议是双方签署的,成立并生效了,马女士同意支付佣金,现在又违约不支付,违反诚实信用原则,很难得到法院的支持。除非这份协议被撤销,马女士就可以不履行该协议,于是本律师起草了反诉状,要求撤销事后双方签署的《协议》。
  庭审中,就该协议到底可不可以撤销?协议约定的62000元属于什么性质?原被告双方律师发生了激烈的辩论。

本律师的代理意见有如下几点:

一、 根据合同法的规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中,该中介公司没有促成房屋买卖合同的成立,房屋买卖合同是由信义房屋促成的,故马女士无须向该中介支付佣金,而是向信义房屋支付佣金,而马女士已经向信义房屋支付了佣金。

二、 马女士与该中介签署的《独家委托协议》是该中介为了重复使用而预先拟定的,代理期限3个月,代理期限内不得委托其他中介出售的条款为事先打印,该中介未提供证据证明其与马女士曾就该条款进行了协商确认,该条款限制了马女士通过其他中介公司居间出售该房屋的交易自由,排除了马女士的主要权利,而且与当前本市的房产市场交易习惯不符,应属无效。而之后签署的《协议》是基于《独家委托协议》,马女士为了解除之前的独家委托协议,才签署了之后的《协议》,而且协议约定62000元明显过高,违背了民事活动公平和等价有偿原则,何况马女士已经为该交易向信义房屋支付了6万元佣金。现马女士要求撤销该协议是具有事实和法律依据的。

三、 该协议约定的62000元性质是违约金,因为马女士违反了《独家委托协议》,故愿意赔偿该中介62000元违约金,那么本案中的违约金明显过高,故要求调低违约金的数额。《合同法》第113条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第114条:约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中该中介没有证明其有实际损失。

  本律师认为本案中首先要争取撤销该协议,协议撤销了,该中介要求支付62000元就没有依据了;若不能撤销,就认定62000元是违约金,且该违约金过高,明显高于该中介的实际损失,要求降低。后法院也采纳了本律师的代理意见,最后法院为了避免诉累,考虑到马女士也是愿意支付一定的居间必要费用,判决如下:一、撤销双方于2009年1月13日签署的《协议》;二、马女士向该中介支付6000元。

  律师建议:客户在委托中介公司买卖房屋或租赁房屋时,不要签署独家代理协议,这限制客户通过其他中介成交的权利。若客户不小心签署了独家代理协议,事后又通过其他中介成交了,那么不要去承诺向该中介支付违约金,以免诉讼。


上海中汇律师事务所 奚正辉 律师


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十堰市教育局、十堰市监察局关于印发《十堰市对在初中毕业生学业考试中在职人员或工作人员违规违纪处理暂行办法》的通知

湖北省十堰市教育局 十堰市监察局


十堰市教育局、十堰市监察局关于印发《十堰市对在初中毕业生学业考试中在职人员或工作人员违规违纪处理暂行办法》的通知

十教字[2007]63号


各县(市、区)教育局、监察局,各初中学校:

为规范全市初中毕业生学业考试中在职人员或工作人员违规违纪行为的认定和处理,维护初中学业考试的公平、公正,保障全市初中毕业生学业考试健康、顺利进行,市教育局、监察局根据实际情况,特制定《十堰市对在初中毕业生学业考试中在职人员或工作人员违规违纪处理暂行办法》,请遵照执行。

附:十堰市对在初中毕业生学业考试中在职人员或工作人员违规违纪处理暂行办法



十堰市教育局 十堰市监察局

二〇〇七年六月十二日

附件:

十堰市对在初中毕业生学业考试中

在职人员或工作人员违规违纪处理暂行办法



第一章 总 则



第一条 为规范对在十堰市初中毕业生学业考试(以下简称初中学业考试)中在职人员或工作人员违规违纪行为的认定和处理,维护初中学业考试的公平、公正,保障考生的合法权益,根据《中华人民共和国教育法》及相关法律、行政法规,制定本办法。

第二条 本办法所称的初中学业考试是指由十堰市教育局组织实施,十堰市招生考试院及县(市)招生考试机构承办,在全市范围内统一举行的初中学业考试。

第三条 对参加初中学业考试的命题制卷、考试工作人员、其他相关人员,违反考试管理规定和考场纪律,影响考试公平、公正行为的认定与处理,适用本办法。

第四条 十堰市教育局、监察局及县(市、区)监察局、教育局负责全市或者本县(市、区)初中学业考试组织工作的管理与监督。

承办初中学业考试的市、县(市)招生考试机构负责有关考试的具体实施,依据本办法,负责对考试违规行为的认定与处理。

第二章 违规违纪行为的认定与处理



第五条 考试工作人员应当认真履行工作职责,在命题制卷、考试管理、组织及评卷等工作过程中,有下列行为之一的,应当停止其参加当年及下一年度的初中学业考试工作,并由招生考试机构或者建议提交同级纪检监察部门其所在单位视情节轻重分别给予相应的党政纪处分。

(一)应回避考试工作却隐瞒不报的;

(二)在命题制卷中泄露试卷秘密的;

(三)擅自变更考试时间、地点或者考试安排的(含随机编排考场后任意变动座次的);

(四)提示或暗示考生答题的;

(五)擅自将试题、答卷或者有关内容带出考场或者传递给他人的;

(六)在评卷、统分中严重失职,造成明显的错评、漏评或者积分误差的;

(七)在评卷中擅自更改评分细则或者不按评分细则进行评卷的;

(八)因未认真履行职责,造成所负责考场出现雷同卷的;

(九)擅自泄露评卷、统分等应予保密的情况的;

(十)其他违反监考、评卷及工作人员等管理规定的行为。

第六条 考试工作人员有下列作弊行为之一的,应当停止其参加初中学业考试工作,由招生考试机构提交同级纪检监察部门或者其所在单位视情节轻重分别给予相应的党政纪处分,并调离考试工作岗位;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:
(一)为不具备参加考试条件的考生提供假证明、证件、档案,使其取得考试资格的;

(二)因玩忽职守,致使考生未能如期参加考试的或者使考试工作遭受重大损失的;

(三)利用监考或者从事考试工作之便,为考生作弊提供条件的;

(四)伪造、变造考生档案的;

(五)在场外组织答卷、为考生提供答案的;

(六)指使、纵容或者伙同他人作弊的;

(七)偷换、涂改考生答卷、考试成绩或者考场原始记录材料的;

(八)擅自更改或者编造、虚报考试数据、信息的;

(九)利用考试工作便利,索贿、受贿、以权徇私的;

(十)诬陷、打击报复考生的。

第七条 因招生考试机构管理混乱、考试工作人员玩忽职守,造成考点或者考场纪律混乱,作弊现象严重;或者同一考点同一时间的考试有五分之一(含五分之一)以上考场存在雷同卷的,由市教育局取消该考点当年及下一年度承办初中学业考试的资格。

对出现大规模作弊情况的考场、考点的相关责任人、负责人及所属考区的负责人,有关部门应当分别给予相应的党政纪处分;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第八条 违反保密规定,造成初中学业考试试题、答案及评分参考(包括副题及其答案及评分参考,下同)丢失、泄密,或者使考生答卷在保密期限内发生重大事故的,由有关部门视情节轻重,分别给予责任人和有关负责人党政纪处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

盗窃、损毁、传播在保密期限内的初中学业考试试题、答案及评分参考、考生答卷、考试成绩的,由有关部门依法追究有关人员的责任;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第九条 在职人员及其他人员有下列行为之一的,由招生考试机构建议其所在单位给予党政纪处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

(一)指使、纵容、授意考试工作人员放松考试纪律,致使考场秩序混乱、作弊严重的;

(二)代替他人或者由他人代替参加初中学业考试的;

(三)参与或者组织他人进行考试作弊的;

(四)利用职权,包庇、掩盖作弊行为或者胁迫他人作弊的;

(五)以打击、报复、诬陷、威胁等手段侵犯考试工作人员、考生人身权利的;

(六)向考试工作人员行贿的;

(七)故意损坏考试设施的;

(八)扰乱、妨害考场、评卷点及有关考试工作场所秩序后果严重的。



第三章 违规违纪行为认定处理程序



第十条 考试工作人员在考场、考点及评卷过程中有违反本办法的行为的,考点主考、评卷点负责人应当暂停其工作,并报告相应的招生考试机构,由招生考试机构会同有关部门进行处理。

第十一条 在其他与考试相关的场所违反有关规定的考试工作人员,由所在单位根据市招生考试院提出的处理意见,进行处理,处理结果应当向提出处理的市招生考试院通报,纪检监察部门视情节轻重,给予相应的党政纪处分。

第十二条 招生考试机构在对考试违规的个人或者单位做出处理决定前,应当复核违规事实和相关证据,告知被处理人或者单位做出处理决定的理由和依据;被处理人或者单位对所认定的违规事实认定存在异议的,应当给予其陈述和申辩的机会。

第十三条 招生考试机构做出处理决定应制作考试违规处理决定书,载明被处理人的姓名或者单位名称、处理事实根据和法律依据、处理决定的内容、救济途径以及做出处理决定的机构名称和做出处理决定的时间。

考试违规处理决定书应当及时送达被处理人。

第十四条 在职人员或者考试工作人员对县(市)招生考试机构做出的违规处理决定不服的,可以在收到处理决定之日起十五日内,向市招生考试院提出复核申请。

第十五条 受理复核申请的招生考试机构、教育行政部门应对处理决定所认定的违规事实和适用的依据等进行审查,并在受理后三十日内,按照下列规定作出复核决定:

(一)处理决定认定事实清楚、证据确凿,适用依据正确,程序合法,内容适当的,决定维持;

(二)处理决定有下列情况之一的,决定撤销或者变更:

1、违规事实认定不清、证据不足的;

2、适用依据错误的;

3、违反本办法规定的处理程序的。

做出决定的招生考试机构对因错误的处理决定给在职人员或工作人员造成的损失,应当予以补救。

第十六条 市招生考试院应当及时汇总全市违反规定的在职人员或考试工作人员的处理情况,以便备查。



第四章 附 则



第十七条 本办法所称考场是指实施考试的封闭空间;所称考点是指设置若干考场独立进行考务活动的特定场所。

第十八条 本办法自下发之日起施行。


职业介绍服务规程(试行)

劳动部


职业介绍服务规程(试行)
1998年1月6日,


为健全劳动部门职业介绍机构的服务规则和服务秩序,进一步规范职业介绍服务方式,更好地帮助劳动者求职和单位用人,促进就业,制定本规程。
一、职业介绍服务标准
职业介绍机构提供服务遵循以下服务标准:
1.文明服务。场所整洁、设施便利;工作人员挂牌服务,语言文明;尊重隐私,保守秘密,诚实守信。
2.公平服务。对各类求职人员和用人单位一律平等对待,公平服务,不歧视。
3.优先服务。对于就业困难的求职人员,特别是就业困难的下岗职工和失业六个月以上的长期失业者,应提供优先服务和重点帮助。
4.高效服务。尽最大努力提供全面、快捷、准确的服务,使求职人员和用人单位满意。注重增强求职人员竞争就业能力,培养其自主就业意识。
5.灵活服务。服务方式多样化,能满足不同求职人员和用人单位的服务需求;服务内容和服务约定建立在与求职人员和用人单位共同协商的基础上。
6.公开服务。公开服务规章制度和服务结果,公开收费标准,设立服务监督电话和监督信箱。
二、职业介绍服务范围
职业介绍机构在以下范围内,开展对求职人员和用人单位的服务活动:
1.信息服务。包括劳动力市场信息收集、信息交流与信息发布等。
2.咨询服务。包括就业政策法规及服务咨询、职业培训信息咨询、求职和用人咨询、个人开业咨询和企业劳动人事管理咨询等。
3.指导服务。包括职业能力测试评估、职业分析与评价、职业生涯设计、求职及用人观念和方法指导等。
4.介绍服务。包括求职和用人面谈、介绍就业和推荐用人、举办招聘洽谈会、引导劳动者流动就业等。
5.委托服务。包括受用人单位委托组织招聘、受求职人员委托存放档案,以及受劳动行政部门委托,办理劳动合同鉴证及有关职业培训和社会保险等事务。
6.管理服务。包括就业登记、单位用人备案、职业介绍服务中的争议处理、协助进行劳动力市场监督检查、协助组织和管理劳动者流动就业等。
三、职业介绍服务程序
求职人员和用人单位进入职业介绍机构以后,职业介绍机构按以下基本程序提供服务:
--------------------------
------| 提供劳动力市场信息 |--------------------------------------
| -------------------------- |
| | |
| | ↓
| | ------
------ | -------------------- | ---------------- | |
| |--→|--| 面 谈 |---- | |----| 介绍就业 |---- |实|
|接| | -------------------- |←-- | | 推荐用人 | | |现|
|待| | | | | ---------------- |--→|就|
|登| | ↓ |←----→| | |业|
|记| | ----------------------| | ---------------- |----|和|
| | ----| 职 业 指 导 |-- | | 推荐相关 |---- ||用|
------ ---------------------- |----| 服务项目 | ||人|
↑ ---------------- || |
|----------------------------------------------------------------------|------
(一)接待登记
求职人员和用人单位到职业介绍机构求职和招聘人员,职业介绍工作人员应要求他们进行就业登记或用人登记。随后,根据他们的不同情况,确定服务形式,并引导他们进入相应服务程序。
(二)提供信息
通过电视屏幕、计算机或广播等设备,以及广告、报纸、手册或卡片等书面材料,向求职人员和用人单位提供用人和求职信息及其他劳动力市场信息。提供的信息主要应包括:
——岗位空缺信息;
——劳动力供给信息;
——职业培训信息;
——职业供求分析预测信息;
——相关就业服务项目;
——劳动就业政策法规;
——其他劳动力市场信息。
(三)求职和用人面谈
求职和用人面谈分为初次面谈和再次面谈。初次面谈的主要任务是:了解基本需求,确定服务形式,介绍就业和推荐用人,或推荐相关服务项目;再次面谈的主要任务是:深入了解并研究服务需求,调整服务形式,再次介绍就业和推荐用人,或推荐相关服务项目。
1.求职面谈的基本程序
——收集信息。了解求职人员求职意愿和其他相关情况。
——确定需求。根据了解的基本情况,确定求职人员的服务需求,明确职业介绍机构应承担的义务和求职人员应开展的活动,向求职人员提出迅速和有效实现就业的建议。
——介绍就业。如有适合的空缺岗位,要安排求职人员与用人单位面谈;否则,待有适合的空缺岗位时,及时与求职人员和用人单位联系,迅速介绍就业;若本辖区内没有适合的空缺岗位,应与求职人员协商,向其他地区的职业介绍机构推荐。
——推荐相关服务。在求职人员不能直接通过配置实现就业,或本地和其他地区没有合适的空缺岗位时,应根据该求职人员具体情况和要求,向其建议接受求职指导,参加就业训练、生产自救或其他就业服务项目。
——再次面谈。对接受相关就业服务,或经三次介绍就业仍未能实现就业的求职人员,在要求其确认登记后,应与他们进行再次面谈,并重新开展相应的服务。
2.用人面谈的基本程序
——了解情况。了解用人单位的用人要求及相关情况。
——确定需求。根据所了解的情况,确定用人单位的用人要求和实现用人所必要的服务,明确职业介绍机构应承担的义务和用人单位需要开展的活动,并向用人单位提出招聘用人建议。
——推荐用人。若有合适的求职人员,要迅速向用人单位推荐;否则,应积极寻找适合的求职人员;若在本辖区未能找到合适的求职人员,应与其他地区的职业介绍机构联系选择人员,推荐用人。
——推荐相关服务。对于一时难以招聘到人员的空缺岗位,应根据该用人单位的具体情况和要求,建议其接受用人指导或相关服务。
——再次面谈。对接受相关服务,或经三次推荐用人仍不能填补的岗位空缺,应及时与用人单位再次面谈,重新开展相应的服务。
(四)职业指导
职业指导分为求职指导和用人指导。它的主要任务是:提供职业咨询,开发职业潜力;引导调整就业观念和用人观念;指导设计职业生涯,提高求职和招聘技巧。
1.求职指导的基本程序
——能力评估。根据求职人员提供的个人基本情况及其职业性向测试结果,对求职人员职业能力进行分析和评估。
——职业分析。进行职业分析预测,并结合对求职人员的能力评估,帮助他们调整就业观念和求职意愿,指导其确定新的职业目标,提出职业培训建议。
——就业计划。在能力评估和职业分析后,对于就业困难的求职人员,应根据职业介绍机构服务能力,在协商的基础上,与其共同制定为期三个月的就业计划,确定职业介绍机构可提供的服务和求职人员的求职活动安排。对于其他求职人员,可在自愿的基础上,帮助他们制定就业计划。
——约见服务。根据就业计划,每隔三至四周约见一次就业困难的求职人员,检查计划执行情况,并根据实际情况对职业介绍服务内容和求职人员的求职活动进行相应调整。
——再指导。对于就业计划期满仍未能实现就业的求职人员,要帮助其研究求职过程,并修改或重新制定就业计划;对于未制定就业计划、经初次求职指导三十日后仍未实现就业、并继续寻找工作的其他求职人员,也应提供相应的再指导服务。
2.用人指导的基本程序
——空岗分析。根据用人单位提供的基本情况和用人要求,以及劳动力市场供求状况等信息,对难以填补的空缺岗位及其用人单位的要求进行分析,帮助用人单位了解该职业在劳动力市场职业供求中的状况。
——服务约定。根据空岗分析情况,向用人单位建议确保空缺岗位填补所需要的职业介绍服务和其他活动安排。
——调整用人。对于不能通过现有职业介绍服务及时填补的空缺岗位,可与用人单位协商,建议其调整工作要求和用人条件。
——人事咨询。及时了解用人单位劳动人事管理中的问题,主动帮助用人单位调整相关政策和管理方式。提出培训单位内部有关工作人员的建议,并向用人单位适时提供相关信息和服务,促其树立正确的用人观念,规范用人行为。
对于接受相应职业介绍服务后未实现就业的求职人员和未满足需求的用人单位,要根据他们的不同要求,指导其再进入其他服务程序。
四、对就业困难求职人员的服务程序
对于到职业介绍机构登记求职的就业困难人员,职业介绍机构还需按以下内容和程序提供服务。
1.求职登记一个月内
在求职人员登记求职一个月内,应向他们提供以下服务:
——登记和咨询;
——劳动力市场信息服务;
——求职面谈;
——介绍与推荐;
——职业指导;
——其他就业服务建议;
——其他服务。
2.求职登记一个月以后
对登记求职一个月内没有实现就业的求职人员,应要求其自登记之日起三个月内,每隔三十日到职业介绍机构确认登记一次。职业介绍机构可与求职人员一起研究改进求职方法。对制定就业计划的求职人员,应检查计划的执行情况。
3.求职登记三个月以后
对登记求职三个月后仍未找到工作的求职人员,应与他们共同研究求职经过,并提供进一步的职业指导服务,帮助他们制定就业计划。对已经制定就业计划的人员,要帮助其修改或重新制定就业计划,寻求最佳求职效果。在此期间,应要求求职人员参加以下两项活动:
——求职培训班:讲授各类求职方法和技巧,帮助求职人员分析问题,提高求职成功率;
——就业讨论会:主要是针对求职人员就业难的状况,研究求职经过、就业计划、帮助求职人员确定新的职业方向,选择适合的培训项目和培训形式。
4.求职登记六个月以后
对求职登记六个月以上的人员,应提供以下专项服务,帮助其进一步修改并实施就业计划:
——再就业培训班:帮助求职人员制定再就业计划,提供求职方法培训和职业指导服务,提高其就业自信心和求职能力。这是要求求职人员必须参加的服务项目。
——职业培训:对需要提高或更新职业技能的人员,提供有关职业培训信息,帮助他们制定参加职业培训的计划,并与职业培训机构联系,推荐其参加合适的职业培训。
——求职交流:开展求职人员之间求职和就业经验交流,并进一步提供各类求职指导,提高求职人员自主就业能力。
——职业设计培训班:帮助想从事新职业的求职人员,进行职业分析和评估,测试职业能力,并进行职业设计,与求职人员共同研究确立新的职业方向。
——社区服务:组织求职人员开展社区服务,从事一些临时性、自愿性的工作,从事非正规就业。
——自谋职业服务:对开办小企业,从事自谋职业的求职人员,提供规划、投资、经营管理等方面的咨询和其他相应的服务。
——生产自救:与劳动就业服务企业指导管理部门共同组织一部分失业人员到劳动部门指定的生产自救基地安置就业,或接受在岗技能培训、开展生产自救活动。
——新的再就业计划:对于求职登记一年以上的人员,需利用一周的时间,帮助其开发新的再就业计划,重新安排服务项目和求职活动,并逐步实施。这是要求求职人员必须参加的服务项目。
对于接受相应职业介绍服务后未实现就业的就业困难的求职人员,应根据不同情况和要求,指导他们再进入相应的服务程序。