中山市新建住宅配套建设与交付使用管理规定

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中山市新建住宅配套建设与交付使用管理规定

广东省中山市人民政府


颁发《中山市新建住宅配套建设与交付使用管理规定》的通知

中府[1999]21号

火炬区管委会,各镇政府、区办事处,市属各单位:
现将《中山市新建住宅配套建设与交付使用管理规定》发给你们,请认真贯彻执行。

一九九九年四月五日



中山市新建住宅配套建设与交付使用管理规定

第一条 为了加强本市新建住宅配套建设与交付使用的
管理,保障居民入住后的基本生活条件,制定本规定。
第二条 本规定适用于本市辖区范围内新建住宅配套建
设与交付使用的管理,但各镇个人建造的自住房屋除外。
第三条 根据谁开发、谁配套的原则,新建住宅应当按
照规划要求和住宅建设投资、施工、竣工配套计划,配建满
足入住居民基本生活条件的市政、公用和公共建筑设施。
新建住宅经综合验收合格,符合交付使用要求的,方可
交付使用。
第四条 本市各级建设行政主管部门,按管理权限,负
责本辖区内新建住宅配套建设的综合协调及交付使用的监督
管理。规划、国土房管、公用事业、电力、环保、水利、工
商、公安、消防、财贸、电信、教育、卫生、民政等部门应
根据各自职责,协同建设行政主管部门实施本规定。
第五条 在中心城区范围内新建的住宅(含私人住宅),
工程竣工后,须由市建委、规划、国土房管、公用事业、电
力、环保、水利、工商、公安、消防、财贸、电信、教育、
卫生、民政等部门综合验收;未经综合验收或综合验收不合
格的,不得交付使用。
第六条 各镇新建的住宅工程(个人建造的自住房屋除
外),由镇建委组织有关部门与市综合验收部门共同验收;镇
建委具备条件的,经市建委审核,可自行组织有关部门验收,
但须由市综合验收部门统一办理验收文件手续。
第七条 市规划管理部门应当会同建设行政主管部门按
照新建住宅详细规划要求,落实市政、公用和公共建筑设施
配套项目,并督促住宅建设单位按照规划要求实施建设。
第八条 住宅建设单位应当根据住宅竣工配套计划,落
实市政、公用设施的配套责任。
公共建筑设施纳入住宅竣工配套计划的,住宅建设单位
应当按照计划建设,并接受建设行政主管部门的监督。
共同开发同一住宅项目的住宅建设单位,应当在协作开
发合同中明确约定各方在配套建设方面的责任。
对住宅竣工配套计划的实施,有关行政主管部门应当给
予积极配合。
第九条 新建住宅竣工,经工程质量监督机构核验合格
后,由建设单位向市综合验收部门或镇建委提出验收申请报
告。
第十条 办理新建住宅验收申请手续时,应当提交下列
文件和资料:
(一)验收申请表;
(二)纳入本市住宅建设投资、施工、竣工配套计划的
文件;
(三)建设工程规划许可证;
(四)建设用地许可证或土地使用权证;
(五)工程质量监督机构核验合格文件;
(六)市政、公用配套的证明材料;
(七)其他有关文件资料。
第十一条 市综合验收部门和镇建委应当在接到竣工验
收申请之日起30天内进行验收,并作出验收报告。验收合格
的,由市综合验收部门签发《中山市建设工程综合验收合格
证》,建设单位凭合格证到产权登记部门办理产权登记手续;
没有市综合验收部门签发的合格证,产权登记部门不予办理
产权登记手续。
第十二条 新建住宅必须达到下列要求后,方可交付使
用:
(一)住宅的质量符合规定的要求;
(二)住宅生活用水纳入城乡自来水管网,使用地表水
及地下水的,经过市水行政主管部门审核批准;
(三)住宅用电根据电力部门的供电方案,纳入城市供
电网络,不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电;
(四)住宅通讯设施根据通讯部门的通讯网络方案,纳
入城市通讯网络;
(五)住宅的雨、污水排放按规划纳入永久性城乡雨、
污水排放系统。确因客观条件所限,一时无法纳入的,必须
具有市主管部门审批同意的实施计划,并经环保、水利部门
同意后,可以在规定的期限内采用临时性排放措施;
(六)住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联;
(七)居住区及居住小区按照规划要求配建公交站点,
开通公交线路;
(八)住宅所在区域按照规划要求配建教育、医疗保健、
环卫、广播电视、商业服务、社区服务、行政管理等公共建
筑及设施,由于住宅项目建设周期影响暂未配建的,附近区
域应有可供过渡使用的公共建筑及设施;
(九)住宅周边做到场地清洁、道路平整,与施工工地
有明显有效的隔离设施。
第十三条 市建设行政主管部门对镇建委组织验收的新
建住宅的审核情况实施监督,每年应当确定一定的比例,实
施抽查或者复查。
第十四条 对违反本规定,擅自交付使用新建住宅的建
设单位,由有关部门按下列规定给予处理:
(一)新建住宅符合交付使用要求,但未按规定向综合
验收部门或镇建委办理验收申请手续,由市综合验收部门或
镇建委,责令限期补办手续,逾期未补办的,依法追究责任。
(二)住宅质量未达到规定要求的,工程质量监督机构
应责令限期修复并停止交付使用。
(三)新建住宅未按规定纳入住宅竣工配套计划,又未
按规定配建市政、公用设施或者不按住宅竣工配套计划配建
市政、公用设施的,责令限期补建。逾期未补建的,建设行
政主管部门可以组织有关部门采取代为建设措施,由住宅建
设单位承担代为建设费用,并按代为建设费用的10%向建设
行政主管部门缴纳管理费,并依法追究责任。
(四)新建住宅未按规定配建公共建筑设施的,责令限
期补建。逾期未补建的,征用相应建筑面积的住宅作为未配
建公共建筑设施的补偿,并由有关部门落实安排相应的公共
建筑设施,无法限期补建的,依法追究责任。
违反本规定,擅自交付使用新建住宅,情节严重的,对
具有房地产开发经营资质的住宅建设单位,由建设行政主管
部门降低其房地产开发经营资质,对其他住宅建设单位,由
其上级主管部门对直接责任人员给予行政处分。
第十五条 住宅建设单位擅自交付使用新建住宅,造成
入住居民基本生活困难的,应当承担相应的民事赔偿责任。
第十六条 根据房地产交易双方当事人的约定,房地产
开发经营单位为购房者代办契税完税或房地产登记手续的,
房地产开发经营单位收取税费后,无正当理由拖延办理或不
办理的,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款2‰的滞纳金,
由房地产开发经营单位负责。
有关部门对出现收取税费后故意拖延办理或不办理税、
证手续的房地产开发经营单位,应予以通报,责令限期改正;
逾期仍不改正的,建设、规划等部门应待其为业主办理完前
期有关税证手续后,才给予办理其他工程的规划和施工报建
手续。
第十七条 建设行政主管部门未按规定对新建住宅交付
使用实施监督管理,造成入住居民基本生活困难的,应当及
时消除影响,造成直接经济损失的,应当依法赔偿。对造成
经济损失的直接责任人员,由其所在单位或者上级主管部门
给予行政处分和经济追偿。
第十八条 在办理房地产权属登记过程中,除法律、法
规和规章设定的条件外,其他部门不得附加任何条件,拒绝
或限制房地产权利人办理房地产权属登记。
第十九条 市综合验收部门汇同有关部门,定期或不定
期对我市房地产市场进行检查,对房地产市场的违法行为依
法予以查处。
第二十条 任何单位和居民发现交付使用的新建住宅不
符合本规定的交付使用要求的,有权向建设行政主管部门进
行检举,也可以按国家法律的有关规定提起民事诉讼。
第二十一条 本规定自颁布之日起施行。
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四川省人民政府办公厅关于印发《四川省政务督办工作细则》的通知

四川省人民政府办公厅


四川省人民政府办公厅关于印发《四川省政务督办工作细则》的通知



各市、州人民政府,省政府各部门:
《四川省政务督办工作细则》已经省政府同意,现印发你们,请按此组织实施。
特此通知。
二○○一年七月四日

四川省政务督办工作细则

第一条 为进一步规范全省政府系统的政务督办工作,提高政务督办工作的效率和质量,促进政府各项决策、各项工作的落实,结合全省政府系统政务督办工作的实际,制定本细则。
第二条 政务督办工作是促进党的路线、方针、政策和政府各项决策、重要工作部署贯彻落实的重要手段,是各级政府加强领导、实施管理的重要工作环节和工作方法。加强督促检查,把政府的各项决策、各项工作落到实处,政府领导同志负有第一位的责任。地方各级政府要建立健全领导抓督促检查的责任制,政府的每一位领导同志都要深入实际抓督促检查,把自己职责范围内的各项工作落到实处。
第三条 政府办公厅(室)和政府部门办公室作为协助政府和部门领导同志处理日常工作的机构,也担负着搞好督促检查、促进政府各项决策和各项工作落实的任务。政府和部门办公厅(室)应有1名秘书长或办公厅(室)领导负责政务督办工作,落实机构和人员负责具体承办政务督办工作,赋予必要的职权、提供必要的工作经费和条件,确保工作顺利开展。
第四条 省政府督办室是承担省政府办公厅综合政务督办工作职责的机构,除按省政府和省政府办公厅领导的要求做好有关政务督办工作外,负有指导省政府各部门、各市州人民政府办公厅(室)政务督办工作的职责,与市州政府和各部门政务督办机构组成全省政务督办工作体系,促进全省政府系统政务督办工作的有效运行。
第五条 政务督办范围。
(一)政府重大决策性文件的贯彻落实。
(二)政府全体会、常务会、办公会等重要会议议定事项的落实。
(三)上级、本级党委、政府领导批示、交办事项。
(四)人大、政协对政府工作的议案、提案、批评、建议和意见的办理落实。
(五)领导和群众关注的热点、难点问题。
第六条 政务督办工作原则。
(一)紧扣政府中心工作开展工作。紧紧围绕每一时期政府的中心工作主动、积极地开展政务督促检查,对上级、本级政府的重大决策、领导关注的重大事项,要跟踪督办,紧追不放,务求落实。
(二)实事求是、务求实效。深入调查研究,全面、准确地了解和反映决策实施情况,既报喜又报忧。特别要及时掌握和反映影响决策落实的问题及原因,提出解决问题的建议,注重实效,杜绝形式主义。
(三)认真办理,及时落实。对于上级、本级政府和领导交办的政务督办事项,承办部门必须抓紧办理,按交办事项的要求报告办理结果。在要求时限内不能办结的,要按时限要求报送办理进度情况。办理结束后,及时报告办理结果。
(四)加强领导,严格考核。各市州人民政府、各部门办公厅(室)要加强对政务督办工作的领导,建立健全工作制度,明确责任,逐级考核。对分工范围内的政务督办事项,要做到事事有交待,件件有着落,确保政令畅通。省政府督办室按本细则的要求,对各市、州政府和各部门政务督办工作机构完成省政府交办督办事项的情况进行考核。
第七条 政务督办工作程序和时限要求。
(一)立项登记。由政务督办工作机构将报请领导批准督办的事项和领导机关、领导同志批示、交办的督办事项立项。涉及全面工作的政务督办事项应按问题分解立项。按政务督办项目内容提要、编号、主办单位、协办单位、交办时间等项目进行登记。
(二)交办。按立项的政务督办事项以“政务督办通知”的形式交有关地区或部门办理。
(三)承办。承办单位接到“政务督办通知”后,应按要求及时、认真地办理,并按时限要求反馈办理情况。办理时限最长不得超过30个工作日。凡在时限要求内不能办结的,应向交办单位说明情况。
(四)反馈。政务督办事项办理完毕后,承办单位应按实事求是,一事一报,文字简洁、准确的要求向交办机关或领导同志写出“政务督办报告”。
(五)催办。承办单位对交办的政务督办事项在要求的时限内未能反馈结果、又不说明原因的,交办单位应及时催促承办单位报告办理进展情况。必要时,应派人深入实地,通过调查研究了解和掌握交办事项的办理落实情况。
(六)立卷归档。政务督办事项办结后,年终按档案管理部门的要求,由政务督办工作机构将有关材料收集齐全,整理归档。
第八条 政务督办工作制度。
(一)逐级负责制度。政务督办工作实行逐级负责制,层层明确责任,一级抓一级。各级政府及其所属部门要加强领导,明确领导分管。政务督办事项要做到件件有人负责,事事有部门承办。重要决策、重大事项,领导同志要亲自过问,协调解决有关问题,保证落实。
(二)请示报告制度。督办事项的提出、督办工作的实施、督办结果的反馈,既要发挥督办工作人员的主观能动性,也必须有严格的请示报告制度。要做到一事一报,专项专报。督办过程中遇到疑难、重大问题要及时请示报告,按照领导同志的批示办理。
(三)通报制度。省政府办公厅对各地、各部门完成省政府交办督办事项的情况实行定期或不定期地通报制度。对成绩突出的单位和个人予以通报表彰;对政府决策和交办事项贯彻、办理不认真、不得力、敷衍推诿、贻误工作的,视情况给予通报批评、责令检查直至追究领导及有关人员的责任。地方各级人民政府也应建立相应的通报制度。
(四)保密制度。要严格遵守国家《保密法》以及计算机网络保密的规定,对涉及党和国家秘密的政务督办事项,要严守秘密;需要控制知情范围的督办事项,一定要在指定人员和指定范围内进行。
(五)公文处理制度。政务督办工作中涉及的各类公文的办理,严格按国务院发布的《国家行政机关公文处理办法》(国发〔2000〕23号)的规定执行。
(六)网络管理制度。政务督办工作机构承办督办事项形成的各类信息,在安全保密的前提下,均应及时输入四川省党政网专业栏目内,实现信息共享,提高政务督办工作效率。同时,要建立健全政务督办信息上网运行的管理制度,确保安全有效。
第九条 政务督办工作人员的要求。
(一)政治上坚定。政务督办工作人员要坚持坚定正确的政治方向,认真学习马列主义、毛泽东思想、邓小平理论和江泽民同志“三个代表”的思想,认真学习党的路线、方针和政策,与江泽民同志为核心的党中央保持高度一致。
(二)工作上主动。政务督办工作人员要以高度的责任感,主动、积极、创造性地开展工作;严格依法行政,认真履行政务督办工作职责。
(三)作风上严谨。督办工作人员要有严谨细致、深入实际、踏实认真的工作作风,勤政廉洁,严于律己。不断探索和改进工作方法,正确理解、传达领导的决策和意图,全面、准确地了解和反映情况。
第十条 本细则适用于全省各级政府及其部门和所属单位的政务督办工作。
第十一条 本细则自发布之日起开始执行。
第十二条 本细则由四川省人民政府督办室负责解释。


浅述土地征用补偿费的分配
——兼议集体经济组织成员权

管志勇


根据我国《土地管理法》规定:土地征用补偿费包括土地补偿费、劳动力安置费及地上附着物和青苗补偿费三部分。对这三部分如何分配,实践中引起了不少的纠纷,为此《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二、二十三、二十四条作了特别规定。
第二十二条规定:“承包地被依法征收,承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗的补偿费的,应予支持。承包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的,除当事人另有约定外,青苗补偿费归实际投入人所有,地上附着物补偿费归附着物所有人所有。”
可见地上附着物和青苗补偿费一般应当支付给承包方,如承包方已将土地承包经营权流转给第三人的,则由其实际投入人或所有人所有。
第二十三条规定: “承包地被依法征收,放弃统一安置的家庭承包方,请求发包方给付已经收到的安置补助费的,应予支持。”
由此规定可得安置补偿费是对被征地农户丧失土地承包经营权的补偿,只要该家庭承包方农户放弃统一安置的,该费用就应支付给该农户,而其他形式的承包方则不享有此项权利。
第二十四条规定:“村集体经济组织或者村民委员会、村民小组,可以依照法律规定的民主议定程序,决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人,请求支付相应份额的,应予支持。”
根据该条规定土地补偿费分配对象是征地补偿安置方案确定时具有本集体经济组织成员资格的人。而什么样的人才具有本集体经济组织成员资格,享受多大程度的分配权,实践中各村各集体经济组织作法也各有不同,没有统一的规定,甚至有些同一村内的不同集体经济组织之间,或者同一集体经济组织在不同时期其分配的方式和依据也各不相同。难免出现分配不公,纠纷不断。可见如何确定集体经济组织成员资格是解决土地补偿费分配的前提。
一、有关集体经济组织成员资格的取得:
我省到目前为止还没有这方面的规定,因此不妨借鉴相关省份有关规定,根据《山东实施中华人民共和国农村土地承包法办法》第六条 符合下列条件之一的本村常住人员,为本集体经济组织成员:
  (一)本村出生且户口未迁出的;
  (二)与本村村民结婚且户口迁入本村的;
  (三)本村村民依法办理领养手续且户口已迁入本村的子女;
(四)其他将户口依法迁入本村,并经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,接纳为本集体经济组织成员的。安徽省规定也差不多。
根据上述这些省份的规定可以看出:
1、认定集体经济组织成员的依据以户籍为一般原则,尤其是原始户籍在本村组则自然取得该村组集体成员资格,这是一种原始取得即当然取得。但是不是唯一的依据,还应结合成员与集体经济组织的经济生活联系以及是否与集体组织有特殊的约定等多种因素考虑。例如,农村中所谓的寄挂户、空挂户,根据其与集体组织的约定就不具有集体经济组织成员资格。
2、集体经济组织成员资格取得的方式可以分为原始取得和加入取得。取得时间:原始取得自出生时开始,有出生证的,以出生证上记录的时间为准,没有出生证的,以在派出所或村民委员会登记的时间为准。是加入取得应自户籍迁到该集体经济组织之日或者会议通过之日起开始取得成员资格。
二、有关集体经济组织成员资格丧失的相关问题:
  1、如果某个家庭中有部分成员死亡或者户口迁入设区的市,转为非农业户口,那么,这些人的成员资格当然丧失,自然终止。但依《中华人民共和国农村土地承包法》第十五条的规定:家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。所以,只要作为承包方的户还存在,尽管部分成员资格丧失了,但该户承包的土地还必须维持现状,不能作调整。
  2、如果某一户的成员只有一个人,其突然或正常死亡或者户口迁入设区的市,转为非农业户口的;或者某一户的成员有几个,而这些人又突然全部死亡或者迁入设区的市,转为非农业户口的,在这两种情况下,成员资格均应丧失。承包主体也不复存在,该户承包的土地应归属集体。《中华人民共和国农村土地承包法》第二十六条第三款规定:承包期内,承包方全家迁入设区的市,转为非农业户口的,应当将承包的耕地或者草地交回发包方。承包方不交的,发包方可以收回承包的耕地或者草地。
3、取得承包地后,当兵提干,当工人,当公务员,有固定工作,户口也迁出或者因经商办企业,人和户口已迁出,在这些情况下其成员资格应认为丧失,但只要这些成员所属家庭的其他成员还在该集体组织,那么这些成员先前承包的土地也不应交回或者被收回。因此若某个农户书面放弃了承包土地权利,那么直接补偿给该家庭的费用该家庭将无权获得,但补偿给集体的费用该家庭可以间接获得,集体的其他福利其也可以分享,只要该家庭的成员没有书面放弃集体组织成员身份,即没有丧失集体组织成员资格。
但对于学生升学,应征服兵役及婚嫁流动人员往往较难界定,实践中因这些人员而引起的纠纷较多。我认为对于学生升学和服兵役期间应认为他们仍具有集体组织成员资格;对于婚嫁流动人员应以户口迁入之日取得成员资格。
三、集体经济组织成员权内容
  集体经济组织成员权应享有:经济权利和集体事务的管理权二大权利。
  经济权利具体表现为:
  1、土地承包经营权。土地承包经营权能够让集体组织成员获得土地,而该土地是集体组织成员作为集体土地所有人中的一分子所应获得的一项财产,是事关集体组织成员的生存以及社会的公平。《物权法》草案认为物权,确切的讲应是用益物权,但它又有特殊性,土地承包经营权不能继承,可以继承的是承包收益。
2、征地补偿款分配权。现在发生纠纷的大部分原因就是集体土地被征用后所拿到的补偿的费用往往不能落实到每一个农民,而集体所有的土地最终和最直接的利益享有者恰恰就是种田的农民。而现在土地征用后,其补偿费中的大部分都给了集体组织,这很不公平。
  3、宅基地分配权。宅基地是一项重要的福利,包含很大的经济利益,很多地区在宅基地分配问题上采取了男女不平等的政策.表面上看侵犯的是男女平等权,实际上侵犯的还是集体组织成员权,因为成员权里蕴涵了不分男女、老幼,都平等地享有宅基地的分配权。
  4、经济利益的平等分配权。做为集体组织成员其对所在的集体的财产经济利益享有最终的权利,各成员对集体财产所拥有的是一种共同共有的权利,因此在分配集体经济利益时,各成员当然具有平等的权利。
集体事务的管理权:
成员权的一个重要方面是行使管理权,而其主要途径就是通过成员大会或者成员代表大会。集体所有的管理机构的成员应该由具有选举权的集体成员选举产生。这项权利包括:集体组织成员,对于集体财产享有平等的决策权。集体经济组织成员基于章程,有权选举产生集体财产的管理机构和负责人,任何组织或者个人不得干预。集体经济组织成员有权通过民主管理的方式,参与集体财产的管理、决策和监督,比如在集体土地承包给本集体经济组织以外的单位或个人等重大决策时要经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
此外集体经济组织成员还享有一项重要的权利即政治权利。现在许多地方也赋予了外来农民民主选举、民主决策、民主管理、民主监督的权利,即参与社会公共事务管理的权利,也就是说民主政治权利不再是集体经济组织成员的专利。如华西村,为了肯定和奖励为本地经济和社会发展作出重大贡献的外来人员,在适当的时候就分配一定名额给予外来人员,允许其参与选举,但不允许其与本村村民一样参与集体资产的分配。
因此如何确定集体经济组织成员及了解成员权的内容对于减少实践中土地征用补偿款等集体经济利益分配纠纷具有重要的意义。

浙江合众律师事务所
管志勇 律师
2006年9月25日