二手房及二手房在交易过程中的特点

陈建刚


　　★陈建刚律师（13381367825）说法：
　　二手房及二手房交易
　　所谓二手房，通常是指再次上市交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房以及单位的自建住房，在办完房屋产权证后，再次上市买卖，这些房都可称为二手房。目前，我国的房地产市场分为三级：房地产一级市场，即土地市场，是指由国土部门掌握，通过协议、招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商；房地产二级市场，即新建商品房交易市场或叫一手房交易市场；房地产三级市场，是指存量房交易市场，即二手房交易市场。由此可见，房地产市场将新建房屋的首次交易称为一手房交易，经过首次交易的房屋，再次交易或多次交易，都可称为二手房交易。
二手房交易的特点：
　　从房地产市场的发展历程来看，二手房交易一直占据市场的主流，这主要源于二手房交易具有如下的特点：
　　（1）可供选择的房源多。陈建刚律师表示当前旧住房体制与住宅商品化改革进程相交替的过程，决定了二手房来源及范围存在多样性，主要包括允许转让、交换承租权的共有房屋；新建商品房的再次交易；通过房改政策购买取得产权的售后公房；除新建商品房之外原先自有并拥有合法凭证的各类可交易产权和使用权房（如落实政策后恢复产权的私房、商品住宅开发制度之前通过买卖、交换、受赠、继承等方式取得的各类房屋等）。
　　（2）房价弹性大。新房的出售方（开发商）因为有种种顾忌，不会轻易降价；而二手房市场中由于有投资客的存在，降价的空间则十分明显。对于那些因资金链紧张而急于脱手的投资客卖家，在其报价基础上打上八到九折并非难事。
　　（3）购房时可考察小区品质。在购买新房时，小区内的环境只能依据开发商的广告宣传或是模糊的口头或书面承诺。然而等到交房时，往往会和购房者想象的有较大的出人。而购买二手房就没有这个问题，购房者完全可以在对小区内部考察清楚后再做决定。
　　（4）房屋质量可选择。购买二手房时，完全有条件仔细勘察室内各处，确保房屋质量符合居住要求。比如可以从现成的户型和面积上考察和调节“健康指标”。市场专业人士认为，世界卫生组织规定的“健康住宅标准”中，有两点受房屋户型的直接影响：其一就是健康住宅应满足每天日照3小时以上；其二从户型设计上确保私人空间。从传统意义上讲，在北方如果要保障各个房屋有效的日照时间，一般会首选南北向或南向的户型，其次是东南向或西南向的户型。但选择南北向或南向的户型时，应该注意房屋的进深不能过大，否则整个户型结构都会呈狭长型，处于中间的厅室采光就会比较弱，也就不能确保每个房间采光的均衡。而在选择西南向户型时，应尽量选择卧室不靠西向外墙的户型。因为在冬天，北方一般刮西北风，西向卧室在开窗通风时会比较寒冷。而要确保私人空间，在户型设计上就要做到公私分开，动静分离。也就是将私人活动的卧室、书房与客厅、餐厅这样的公共休息区分开，而像厨房、卫生间这样的辅助区一般起其中的过渡作用。另外，房屋各个功能区的面积大小及比例将直接影响到生活需求的满意度及舒适性，也是考察房产是否为健康住宅的一项重要指标。市场专业人士认为，客厅与主卧的面积比最好不要低于2:3，卫生间与主卧的面积比最好不要低于1：3；而卧、卫、厅的最优比例应为4:1.5：3。
　　（5）可在不同的地段选择同等价位的房屋。虽然次新二手房与新房价格相差无几，但5－10年房龄的商品房及时间更久的售后老公房的价格相对来说更易为人所接受。以北京为例，同样是2万元的单价，买新房可能要在中环以外了，而买二手老公房则可以接近内环。对于上班族来说，途中节省的时间和精力不可小视。而且离市区越近，医疗教育等配套设施也更优。而且，二手房的价格更加多元化，不同楼龄的二手房价格不同，另外，随着各地政府对安居房的上市条件进一步放宽，二手房的价格层次再次细分，经济实力一般的买家可根据自己的需求选择二手房，可以说二手房的价格多元化更适合不同经济实力的买家的需求。
　　（6）购房时可将邻居作为参数进行考虑。在一个投资客云集的社区，周边邻居可能经常在变换。如果同一幢楼里有房子被租出去开公司，则意味着住宅的私密性和安全性都大打折扣。购买二手房之前，购房者完全可以一一了解，而不会像买新房时那样一切都是未知数。
　　（7）购买装修过的二手房，省时省力省费用。对于那些购买二手房用做过渡的年轻人而言，毛坯房的性价比并不高。特别是那些早已习惯于租房的购房者，对装修的要求也不会很高。部分二手房的装修还是相当到位的，让购房者省心省力省时间。
　　（8）实际物业管理水平可作为考虑参数。购买新房时，物业管理是没法选择的，一般都由开发商指定，心中完全没有数。在购买二手房时，则可以实地考察，并结合询问小区其他业主来了解其服务内容、服务水平、服务质量和收费情况以及是否建立公共设施设备维修专项基金等情况，帮助自己做出正确的选择。
　　（9）二手房性价比高。其实“二手”两字的真正含义是第二次转手，当然二次转手后的房子旧的占多数，但不乏也有崭新的新房子。有些高品质的外销房、优质商品房，即使根本没有住过人，再转手时也是二手房。在购买一手房时，有的人由于某些原因购买了期房，在当今这个市场经济飞速发展的世界里，人生会有很多不可预测的变化，当购房者拿到现房时又由于某些原因要把房子卖掉，因此，这样的房子完全是新房子。在价格相差不大的情况下，相比较处于期房状态的新房，购买二手房即买即住，可省去等待的烦恼和焦虑。
　　（10）二手房交易公开透明。目前，我国很多地方都在采取不同的措施增加二手房交易的透明度。


——北京律师陈建刚（13381367825）转
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四川省眉山市人民政府


眉山市人民政府关于印发眉山市被征地农民社会保障实施办法的通知

眉府发〔2010〕16号


各区、县人民政府，经开区和工业园区管委会，市级各部门：

经市政府研究决定，现将《眉山市被征地农民社会保障实施办法》印发你们，请认真遵照执行。









二○一○年六月七日



（信息公开选项：主动公开）

眉山市被征地农民社会保障实施办法



第一章 总 则

第一条 为统筹城乡发展，加快城镇化建设进程，维护被征地农民的合法权益，做好被征地农民社会保障工作，根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》（国办发〔2006〕29号）、《四川省人民政府办公厅关于进一步做好被征地农民社会保障工作的通知》（川办发〔2008〕15号）、《四川省人民政府办公厅关于被征地农转非人员参加基本养老保险有关问题的通知》（川办函〔2009〕302号）等文件精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称被征地农民，是指在眉山市行政区划内，经批准征地失去全部或大部分土地（剩余耕地面积人均不足0.3亩）后转为城镇居民且在征地时享有农村集体土地承包权的在册农业人口。

第三条 建立被征地农民社会保障调节金制度。政府从土地收益中提取10%的资金建立征地调节资金，主要用于解决失地无业农民的安置补偿遗留问题、再就业培训、最低生活保障、失业保险等社会保障问题。本办法实施前的被征地农民社会保障所需资金，由政府从征地调节资金中按规定给予补贴。

第四条 2008年4月11日以后新产生的被征地农民社会保障所需的个人缴费，从其所得的土地补偿费、安置补助费中直接缴纳。

第五条 被征地农民社会保障工作，按属地管理和谁征地用地、谁负担的原则，由市和区县人民政府分别负责。

市和区县人民政府劳动保障、国土资源、民政、残联、财政、工商、税务、公安等部门，按照法定的职责和本办法的规定，具体办理被征地农民社会保障的相关事宜。

第二章 培训就业和失业保险

第六条 市、区县人民政府，要按照“劳动者自主择业，市场调节就业，政府促进就业”的就业方针和“先培训后就业”、“以创业促就业”的原则，积极为被征地拆迁农民的培训、就业和创业提供服务，以促进其实现就业和再就业。

第七条 根据《中共四川省委 四川省人民政府关于做好失地无业农民安置工作的通知》（川委发〔2004〕1号）要求，建立被征地农民失业保险制度，按照国家、集体和个人三方负担的办法缴纳失业保险费，按规定享受失业保险待遇。建立被征地拆迁农民失业登记制度。在法定劳动年龄内，有劳动能力且有就业愿望的被征地拆迁农民，自户籍关系转为城镇居民之日起30个工作日内，可持本人身份证、城镇居民户口簿和所在社区居委会出具的征地拆迁证明到户口所在地街道（乡镇）劳动保障机构申请办理城镇失业登记，经就业服务机构审查核实后，对符合条件的，免费发给《四川省就业失业登记证》。

第八条 办理失业登记的被征地拆迁农民，可选择劳动保障部门认定的定点职业培训机构参加职业技能培训，可按有关规定享受职业技能培训补贴。对通过初次职业技能鉴定（限国家规定实行就业准入制度的指定工种），取得职业资格证书的，可向职业技能鉴定所在地劳动保障部门申请一次性职业技能鉴定补贴。

被征地农民中年龄在18周岁以下，未能继续升学的应届初中、高中毕业生，市和区县劳动保障部门要将其全部纳入劳动预备制培训，依托技工院校和职业培训机构，为其提供6至12个月的劳动预备制培训，帮助他们提升职业技能水平，以促进其实现就业。对开展劳动预备制人员培训所需经费，按规定在就业专项资金中给予补贴。

第九条 各区县劳动保障部门所属的公共职业介绍服务机构，要积极为被征地拆迁农民免费提供职业介绍服务。对被征地拆迁农民中的“零就业”家庭，各区县劳动保障部门要积极开发和提供政府公益性岗位，确保“零就业”家庭成员中在劳动年龄内有就业愿望和劳动能力的人员至少1人实现就业。

第十条 被征地农民中，在劳动年龄内有创业能力，且有自主创业愿望的人员，可以参加创业培训，按照有关规定享受创业培训补贴（已享受职业技能培训补贴人员除外），并可依照相关规定申请小额担保贷款，贷款额度个人最高放宽到3万元，按有关规定给予贴息。

第十一条 被征地拆迁农民中登记失业人员创办企业，符合相关条件的，可按有关规定享受税收优惠政策；从事个体经营的，在工商部门首次注册之日起三年内免收管理费、登记费和证照类行政性收费。符合残疾人就业相关条件的，可享受现行增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等税收优惠政策。

第十二条 各类用人单位招用被认定为就业困难对象的被征地拆迁农民，与之签订劳动合同并缴纳社会保险费的，按用人单位为其实际缴纳的基本养老保险、基本医疗保险和失业保险费给予最长期限不超过3年的补贴，并在相应期限按有关规定给予岗位补贴。享受社会保险补贴期间个人应缴纳的基本养老保险、基本医疗保险和失业保险费，以及用人单位和个人应缴纳的其他社会保险费不予补贴。

第三章 基本养老保险

第十三条 2008年4月11日前，已安置的被征地农民未参加企业职工基本养老保险的，可向户籍所在地社保经办机构自愿申请参加基本养老保险。其缴费标准及养老保险待遇按本办法相关规定执行。

（一）超过法定退休年龄的人员，可以2007年全省在岗职工平均工资的60%为缴费基数，以20%的缴费比例，一次性缴纳15年的基本养老保险费，并在办理参保缴费手续的次月按规定领取基本养老金。

（二）未超过法定退休年龄的人员，可根据批准征地时的实际年龄，按照从16周岁开始实际年龄每增加2周岁增加1年缴费年限的办法，一次性缴纳养老保险费，缴费年限最多不超过15年。缴费标准以2007年全省在岗职工平均工资的60%为缴费基数，以20%的缴费比例一次性补缴应缴年限的养老保险费。被征地农民在达到领取基本养老金条件前，应按规定继续参保缴费，在达到法定退休年龄时，按规定领取基本养老金并享受国家规定的基本养老金调整政策。

（三）有参保愿望的残疾人员和特困人员，一次性补缴后生活有困难的，由民政部门给予适当补助。

第十四条 2008年4月11日以后新产生的年满16周岁以上的应安置的被征地农民，坚持“以土地换保障”的原则，将被征地农民社会保障政府统筹基金部分列入征地成本，由征地单位为其补缴一定年限的基本养老保险费后，纳入基本养老保险范围，并按不同年龄段实施基本养老保险。

（一）超过法定退休年龄的人员，不再领取失业保险金，待其一次性补缴15年的基本养老保险费后，从缴费次月起由社保机构按月发给基本养老金直至死亡。

（二）未超过法定退休年龄的人员，可根据批准征地时的实际年龄，按照从16周岁开始实际年龄每增加2周岁增加1年缴费年限的办法，一次性补缴不超过15年限的基本养老保险费，待其按规定继续参保缴费，到达领取基本养老金条件时，享受养老保险待遇。

（三）残疾人员和特困人员，个人续保缴费后生活有困难的，由民政部门给予适当补助。

第十五条 基本养老保险费缴费标准及养老保险待遇，按照全省企业职工基本养老保险办法执行。

（一）缴费标准按批准征地时上年度全省在岗职工平均工资的60%为基数，以20%的缴费比例计算。

（二）征地单位为参保人员补缴基本养老保险费后，个人可以城镇个体劳动者身份（实现了再就业的，以企业职工身份）继续缴纳基本养老保险费，其缴费年限合并累加计算。

（三）参保缴费人员达到法定退休年龄，且缴费年限达15年以上的，由参保地社保机构按月计发基本养老金，直至死亡。基本养老金标准=领取基本养老金时个人帐户储存总额÷本人退休年龄相对应的计发月数+（退休上年全省在岗职工月平均工资+本人指数化月平均缴费工资）÷2×个人累计缴费年限×1%。

（四）领取基本养老金人员，从开始领取基本养老金的次年起，按照企业退休人员养老金调整办法调整基本养老金。

（五）参保缴费后，未达到基本养老金领取条件前死亡的，退还其以个体身份参保缴费期间缴纳的全部养老保险费及以其他身份参保缴费期间的个人帐户储存额；已达到基本养老金领取条件后死亡的，退还其个人帐户中的缴费余额，并由社保机构按政策标准发给丧葬费和一次性抚恤金，从死亡次月起停发基本养老金并终止养老保险关系。

第四章 基本医疗保险

第十六条 将被征地农民纳入医疗保险范围。

（一）批准征地时超过法定退休年龄的被征地农民，参加城镇居民基本医疗保险，享受居民基本医疗保险待遇。每年由当地政府按照城镇居民基本医疗保险政策规定缴纳居民基本医疗保险费，本人不缴费，其个人应缴纳的部分从政府土地收益中列支。

（二）批准征地时未超过法定退休年龄的被征地农民，重新在城镇就业的，随用人单位参加城镇职工基本医疗保险，并按城镇职工基本医疗保险办法执行。以灵活方式就业的按照统筹地区灵活就业人员参保规定参加城镇职工基本医疗保险，实行统帐结合的方式，对参保人员给予缴费基数6.5%的补助，最高不超过5年。补助参保资金从政府土地收益中解决。没有就业的参加城镇居民基本医疗保险，按现行城镇居民基本医疗保险政策规定参保缴费，并享受相应的医保待遇。

第五章 最低生活保障

第十七条 被征地拆迁农民，凡家庭成员月人均收入低于当时当地城镇居民最低生活保障标准的，纳入城镇居民最低生活保障范围，按规定享受城市居民最低生活保障待遇。

第六章 管理及其他

第十八条 被征地农民社会保障工作实行部门责任制。劳动保障部门负责就业培训、职业介绍、失业保险、基本养老保险、基本医疗保险经办管理等工作；国土资源部门负责土地征收、补偿安置对象的确定工作；财政部门负责调节资金的收储管理及政府补贴资金的筹集工作；民政部门负责最低生活保障，特困人员生活困难补助工作；残联负责残疾人员的生活困难补助工作；工商和税务部门负责有关税费优惠政策的落实工作；公安部门负责户籍的办理和确认工作；审计、监察部门负责对保障资金管理使用情况的监管工作。

第十九条 被征地农民的年龄以批准征地之日为基准日确定。

第二十条 新出台的法律、法规、规章和政策对被征地农民安置保障另有规定的，从其规定。

第二十一条 本办法由市劳动保障局会同市财政局、市国土资源局制定实施细则并负责解释。

第二十二条 本办法自发布之日起施行，有效期5年。